关于《张家界市农村住房改扩建管理办法》的政策解读

一、起草背景

    根据《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强农村住房质量安全监管的通知》（湘政办发〔2021〕78号）中“三、规范住房使用管理（一）规范改扩建行为。……市级人民政府负责制定农村住房改扩建管理办法。”以及市政府领导批示“自然资源和规划局、住建局分别牵头制定‘农村住房建设竣工验收办法、农村住房改扩建管理办法、农村住房质量安全管理办法、农村住房建设管理队伍建设的具体办法’四个文件，报市政府。”按照工作安排，由我局负责起草制定本办法。

二、起草依据

    《中华人民共和国城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》（国务院令第116号）、《湖南省农村住房建设管理办法》（省政府令第299号）、《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强农村住房质量安全监管的通知》（湘政办发〔2021〕78号）、《张家界市农村村民住房规划建设管理规定》。

三、起草过程

    我局于今年4月起草本办法，5月形成初稿，并书面征求了住建、农业农村、市场监管、永定区政府、武陵源区政府、慈利县政府、桑植县政府等部门意见。之后按照各部门反馈意见以及参考8月岳阳市人民政府出台的《岳阳市农村住房改扩建管理办法》，形成本办法。因文件整体格式变动较大，所以11月再次征求各区县自然资源局及市住建局、市农业农村局、市市场监管局、各区县政府等部门意见，并在我局网站公开征求社会公众意见。

四、主要内容

1. 本办法明确了适用范围。本市行政区域内农村村民改建、扩建农村住房适用本办法。

2. 本办法明确了改扩建定义。改建，改建，是指对原有农村住房的安全性、功能完整性、性能提升进行改善，在建设规模和体量不变的前提下，部分拆除重新建设或建筑使用性质、结构体系改变而进行的建设行为。扩建，是指在原有农村住房基础上进行扩大建设规模或体量的建设行为。

3. 本办法明确了各部门和各级政府的职能职责。市级主管部门按照职责分工负责指导全市农村住房改扩建的相关监督管理工作。

区县政府负责组织本辖区内农村住房改扩建的监督管理工作，建立健全责任追究制度，安排相关工作经费。

区县级相关职能部门按照职责分工共同做好农村住房改扩建的监督管理工作。

乡镇政府（含街道办事处）是责任主体，负责农村住房改扩建的监督管理，审批农村住房改扩建工程，查处改扩建违法违规行为。应当明确村镇建设服务机构，配备必要的专业技术人员负责农村住房改扩建日常管理工作。

村委会（含社区居委会）配合乡镇政府，参与农村住房改扩建监督管理，负责指导村民依法依规开展农村住房改扩建活动，协助村民做好申报工作，及时向乡镇人民政府上报档案资料。巡查、发现、劝阻改扩建违法违规行为，并及时向乡镇政府报告。

4. 本办法明确了改扩建管控基本规定和要求。改扩建应当参照新建住房进行管理，符合用地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等相关管控要求。

   改扩建的农村住房应为已核发乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书、和已办理不动产登记且旧房主体没有全部拆除的房屋。农村住房改扩建申请前应进行安全鉴定，经鉴定为C、D级的，不得进行改扩建；符合建房条件的，可按规定申请在原址重建或异地新建住房。

乡镇政府应当加强农村住房改扩建的监督管理，杜绝随意加大门窗洞口、超高加层接层、破坏承重结构等建设情况发生。

农村住房涉及结构性改造、超过原结构承载能力、用于生产经营的改扩建应当委托有资质的设计单位进行设计。

   农村住房涉及结构性改造、超过原结构承载能力、用于生产经营的改扩建工程，应当委托有资质的建筑施工单位进行施工。不涉及结构性改造、不超过原结构承载能力、不用于生产经营的改建工程，可由有资质的建筑施工单位或取得培训合格证书的乡村建设工匠进行施工。   

5. 本办法明确了审批流程。村民向村委会提交申请和资料；村委会进行审核、公示、出具书面审核意见；村委会审核同意后村民向乡镇政府提交申请和材料，乡镇政府组织现场核查、组织测绘技术单位测绘、办理规划许可手续、用地手续、向相关部门备案。

6. 本办法明确了建设管理。明确了村民改扩建住房的开工建设条件、按图纸施工、乡镇政府会同村委会日常巡查、区县级相关部门抽查核查、竣工后验收存档等。取得乡村建设规划许可证、签订施工合同或协议、现场放线、树立公示牌后方可开工建设；建筑施工单位或乡村建设工匠应当按照设计图纸施工；乡镇政府加强技术指导和监督管理，会同村委会开展日常巡查检查；区县级自然资源住房和城乡建设等部门进行指导和监管，定期抽查；区县级市场监管等部门指导督促乡镇政府落实生产经营场所安全管理责任，未按程序建设或经消防、结构安全鉴定不合格的，不得用于生产经营活动，不得为其办理营业执照或相关许可审批；改扩建工程竣工后应申请验收、存档、办理不动产登记。

张家界市自然资源和规划局

2023年1月10日